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增城樓市近年成為剛需置業的重點區域。根據陽光傢緣網簽數據，2013年上半年廣州十區二市一手住宅成交套數47469套，其中增城銷售11118套，奪得廣州市區域銷售冠軍，占廣州總成交的23%。增城樓盤成交表現突出，克而瑞數據顯示，今年1-7月份廣州十區二市普通住宅成交套數排名前10位樓盤成交套數共11689 套，約占總成交套數的20%，同比增幅近20%。值得關註的是，成交套數排名前10位樓盤幾乎全被郊區拿下，其中，增城4盤上榜，占近半壁江山；而在今年 10月1日-10月7日的"黃金周"假期，廣州十區二市網簽820套，而增城網簽433套，占總成交量的50%。業界普遍看好未來增城成交走勢。
而此次政策收緊，將年限提高至3年，業界人士分析認為目的在於進一步抑制打擊投機性購房。而今年以來對於納稅及社保證明的審核流程更趨嚴格，也證明相關監管正逐步收緊。而此次年限延長，可以看作是抑制外地投機炒房政策的進一步延伸。不幸的是，部分剛性需求也遭遇"誤傷"，對於這類買傢來說，原本的購房計劃很可能因此被迫調整。
而對於此次"穗六條"出臺，市場反應不一。部分受外地人購房新政影響的剛需買傢明確表示"很受傷"，而業界對市場後續走向也作出不同判斷，市場將走向觀望，還是繼續維持暢旺成交，仍有待觀察。另一方面，受惠於不限購的增城、從化區域，並不受此次"穗六條"限購影響，業界判斷剛需買傢將更多選擇增城、從化置業，從而帶旺這兩個區域的市場成交。而以不限購不限貸為賣點的商用公寓，預期也將受惠於此次新政。
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第一太平戴維斯分析人士則指出，該新政預計將對市場的成交量起到暫時性的抑制作用，並同時通過限制定價來遏制整體房價數據過快上漲。但政策在短期內的政治意義大於實際的市場意義，房價的看漲預期並沒有因此而有所消退。盡管新政中也有提及通過增加供給緩解當前供求不平衡帶來的矛盾。但這將會是一個中長期的過程，短期內不會產生立竿見影的效果。但是這一舉措將會對未來房價預期，以及當前火爆的土地交易市場產生影響。
此次"穗六條"出臺，對於今年以來猛漲的廣州房價，是否將產生立竿見影的效果？對此，業界也有不同判斷。
房價看漲預期短期難改
剛需購房慘遭誤傷
11月18日，廣州市國土資源和房屋管理局公佈瞭《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》，簡稱"穗六條"。意見明確將加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供應、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導開發企業理性定價等5個方面的調控。其中最嚴的條例是二套房首付提至七成，外地人購房門檻提高至個稅或社保需5年內連續3年繳納。此前已有傳言廣州將跟隨北京、上海、深圳出臺樓市新政，而此次"穗六條"正式落地，宣佈 2013年北上廣深四個一線城市調控政策全數定調。
穗六條難改房價看漲預期
增城從化成交將受益
另一方面，由於此次"穗六條"限購僅限於廣州市十區，而此前執行不限購政策的增城、從化將受惠於此次新政。由於中心區房價高企，近年來剛需購房買傢除選擇市區二手房置業外，有相當部分轉向房價較低的近郊區域。而增城作為近年來剛需購房的熱點區域，呈現供需兩旺態勢。由於價格窪地形成的性價比優勢，加上供應量大，選擇豐富，不少剛需買傢優先考慮增城樓盤置業。而此次"穗六條"公佈後，相關板塊樓市預期將進一步受惠。
經緯行研究中心研究員許婉婷表示，今年以來，一線城市房價上漲迅猛，價格多已達到歷史新高，而一向相對窪地的廣州也不例外，且呈後發之勢，漲幅遙遙領先於其他三個城市。雖然3月中下旬開始廣州進行預售管理，實行"限售、限價、限簽"政策，但效果並不十分明顯，而且亦是治標不治本的措施。樓市持續回暖，買傢對房價上漲預期不變，因而入市意願並未明顯消減，房價調控目標達成難度大。為避免房價過快上漲，盡可能達成今年年度調控目標，同時也為下年目標達成緩解壓力，出臺更嚴政策順理成章。而選在十八屆三中全會開完之後出臺，也是經過深思熟慮的。
與此同時，二套房貸進一步提升至七成，也令部分改善型買傢及投資買傢轉而考慮商用公寓物業。由於不限購不限貸，加上首付五成，相比二套房貸的優勢進一步凸顯，商用公寓近年逐漸走熱。近兩年來以敏捷為代表的房企，大量開發商用公寓產品並獲得熱銷，顯示這個市場在住宅調控收緊的環境下，獲得良好的發展空間。而當前如番禺華南板塊、漢溪長隆板塊、蘿崗板塊等多個樓市熱點區域，綜合體開發方興未艾，相關公寓產品汽車貸款信貸代書事務所也大量推出，對於不少買傢來說，具有相當吸引力。
趙小姐從北京來廣州工作已兩年，打算在這裡落地生根的她，近期出手買房。而最新出臺的"穗六條"新規，令她的計劃意外泡湯。"心裡很受傷，感覺被排擠瞭"，委屈和受挫感成為像趙小姐這樣的新廣州人的普遍感受。據瞭解，在目前廣州樓市成交中，不少首次置業買傢是打算在廣州常住的的外地戶籍人士，此前購房僅需提供1年的社保及納稅證明。
李廣軍 攝
經緯行研究中心觀點認為，本次"穗六條"最直接是對市場有效需求量的沖擊。二套房首付提高一成，在當前房價高企且采取"陰陽合同"背景下，買傢壓力可謂是瞬間提高；而外地人購房門檻提高，對外來人口購房占據較大比重的廣州而言，也是非常大的打擊；另外，買傢降價預期或重啟，市場觀望情緒將明顯加重，市場成交量持續萎縮將成定局。在房價方面，由於不少房企在今年以來銷售業績良好，年度銷售目標達成壓力不大，資金鏈亦相對寬裕，因此短期內難見全面降價可能，價格堅挺或持續一定時間。但不排除部分小發展商因資金緊缺或出持續開發的資金需求，采用降價或者變相促銷優惠，拉動項目銷售，預計降幅不會太大。
經緯行研究人士指，若調控政策持續，且成交量萎縮持續半年以上，則市場出現價格松動的可能性將增加。明年三月兩會前，政策或維持不變，而後續的市場走勢將視兩會的政策方向而定。
內容來自sina新聞
而高力國際董事陳厚橋分析認為，此次新政對市場影響有限，房價下行壓力不大。中地行分析則稱，本次"穗五條"最直接是對市場有效需求量的沖擊。二套房首付提高一成，在當前房價高企且采取"陰陽合同"背景下，買傢壓力可謂是瞬間提高。而外地人購房門檻提高，對外來人口購房占據較大比重的廣州而言，也是非常大的打擊。另外，買傢降價預期或重啟，市場觀望情緒將明顯加重，市場成交量持續萎縮將成定局。
南方日報記者李廣軍蔣勁勁
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/10003746404.shtml
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